«Les villes réduisent l’offre de logements comme un monopole»

Irène Troxler: Tout le monde parle de la «crise du logement». Toutefois, le taux de logements vacants a déjà été plus bas qu’actuellement (1,31 %). A quel point la situation est-elle dramatique ?

Marco Salvi: Je ne parlerais pas de crise du logement, car cela contribue à dramatiser la situation. Il est possible que cela advienne, mais ce n’est aujourd’hui pas le cas. On constate simplement que la demande grimpe et l’offre ne suit pas. Mais cela a déjà été bien pire.

A quel moment ?

Dans les années 80 par exemple. En 1988, le taux de logements vacants était de 0,4 %.

Les chiffres ne sont pourtant pas réjouissants. D’après les calculs du cabinet de conseil Wüest Partner, d’ici trois ans, il manquera plus de 50 000 logements..

D’après mes estimations, dans les années à venir, il manquera 10 000 à 15 000 logements par an sur le marché. C’est beaucoup, mais dans les années 50, il manquait près de 40 000 logements, à un moment où la Suisse ne comptait que 4,5 millions d’habitants. Au prorata, ce manque était bien plus élevé à l’époque. Aujourd’hui, le nombre de ménages croît plus vite que celui de la population. C’est pour cela que la demande de logements est si élevée. Un autre facteur est le fait que les revenus ont augmenté, on peut se permettre plus de surface. Et étonnamment, les loyers ont chuté ces derniers temps. L’inflation des loyers atteignait en 2022 1,5%, alors que les prix à la consommation ont augmenté de 3,1%. Nous avons donc connu une situation où les loyers étaient relativement bon marché.

Comment est-ce possible ?

Dans les contrats de location existants, il n’est pas possible pour un bailleur d’augmenter les loyers quand bon lui semble. Cela lui est possible quand la Confédération relève son taux d’intérêt de référence, ce qui ne s’est pas produit. Les autres prix ont augmenté avec l’inflation, y compris les charges locatives.

Jusqu’à présent, c’est surtout la gauche qui s’est emparée du sujet. Une de leurs propositions serait de promouvoir la construction de logements d’utilité publique. En quoi cela aide-t-il à s’attaquer à la pénurie de logements ?

Les coopératives d’habitation ont déjà trouvé une solution : pour leurs résidents. Ces derniers paient des loyers d’un tiers moins élevés que le reste de la population. C’est avantageux pour les coopératives. Pour les autres, les coopératives d’habitation présentent de nombreux inconvénients.

Lesquels ?

Il y a ce que l’on appelle un effet «lock-in». S’il n’y a plus d’incitation créée par les prix, on ne déménage plus lorsqu’on a besoin de moins de surface. C’est un problème pour les personnes à la recherche de logements, car ces derniers viennent à manquer. On ne trouve rien et on est contraint à élargir le champ de recherche en périphérie, où il faudra peut-être construire sur des terrains verts. C’est un problème qui se pose à chaque fois que l’on fait comme si une ressource n’était pas rare alors qu’elle l’est. Voilà l’erreur fondamentale que fait la gauche. Et les villes, qui sont généralement propriétaires des terres utilisées en coopérative, perdent de nombreux revenus.

S’il n’y a plus d’incitation créée par les prix, on déménage moins lorsque l’on a besoin de moins de surface. C’est un problème pour les personnes à la recherche de logements. (Wikimedia Commons)

Quels revenus perdent-elles ?

En droit de la construction, les sols sont vendus à des prix que se situent bien en-deçà de ceux du marché. Ainsi, les villes subventionnent des logements en coopérative soi-disant «non-subventionnés». En plus, elles bénéficient de crédits avantageux et d’autres mécanismes. Les villes ont moins de recettes et d’argent qu’elles pourraient utiliser pour des missions publiques dans la santé ou l’éducation par exemple. Il faut en être conscient.

Par ailleurs, il est particulièrement difficile pour les personnes à faibles revenus de trouver un logement sur le marché qu’elles peuvent financer.

Oui, mais elles n’en trouvent pas non plus en coopérative. C’est illusoire. La construction de logements n’est pas un bon instrument de politique sociale. Il faudrait plutôt verser cet argent directement aux ayants droit. Dans les coopératives, nombreux sont ceux qui n’en auraient même pas besoin. Il est aussi difficile de constamment mettre à disposition un logement adapté et répondant à un besoin particulier. Il n’est pas souhaitable de retirer un logement à une famille si la composition de cette dernière vient à changer.

Les coopératives mettent volontiers en avant le fait qu’elles créent de la mixité sociale.

J’ai étudié cette question avec l’exemple de la ville de Zurich, et le résultat est accablant. La mixité n’est pas meilleure qu’avec les locations normales. La construction de logements en coopérative est un sujet sur lequel les partis politiques veulent se profiler. Il s’agit surtout de privilèges que l’on veut redistribuer.

Le PLR aussi traite de la question du logement. Le Conseiller aux Etats Damian Müller a chargé le Conseil fédéral d’analyser la situation sur le marché du logement. Cela n’a de sens que si l’on veut ensuite prendre des mesures.

Je trouve cette motion superficielle. Les causes sont connues depuis longtemps. Le problème, c’est que nous avons une ressource dont on veut à tout prix réduire le coût. Je comprends également que cela soit nécessaire en raison de la mixité et du ciment social. La question est de savoir si le marché peut également le permettre. La colocation est supposément la forme la plus efficiente de mixité. Il faudrait aussi arrêter d’éradiquer tout ce qui contribue à maintenir des logements bon marché.

A quoi pensez-vous ?

Par exemple aux routes bruyantes, sur lesquelles les logements aux abords sont en général bon marché. Si l’on multiplie les tronçons à 30 km/h en ville, il ne faut pas s’étonner du fait que les loyers aux abords s’envolent. Cela freine net la mixité de la ville. En comparaison internationale, la Suisse dispose déjà suffisamment de villes calmes. Il est amusant de constater que la ville de Frauenfeld pense à l’introduction d’un péage urbain, alors que le trafic y est tout sauf chargé. Je partage aussi le souhait de gagner en qualité de vie, mais si cela doit être appliqué partout, cela revient à supprimer des échappatoires pour les personnes qui gagnent peu.

Que peuvent faire les politiciens libéraux ?

Rappeler par exemple aux électeurs que beaucoup de logements n’ont pas été construits à cause de la gauche. Rappelez-vous du projet Neugasse à Zurich. C’était un bon projet qui allait mettre à disposition des centaines de logements bon marché, que l’on a stoppé net par peur que quelqu’un en tire profit. Il s’agit de la plus grande peur de la gauche, quand bien même les locataires auraient pu en tirer profit eux-mêmes. Si l’on craint que des investisseurs fassent beaucoup de profit, on peut augmenter l’impôt sur les gains immobiliers.

Ne faudrait-il pas réduire les réglementations ?

Oui, l’ordonnance actuelle sur la protection contre le bruit est un véritable problème. Elle bloque la construction de milliers de logements prévus. On pourrait aussi densifier beaucoup plus dans les villes si leurs gouvernements ne se comportaient pas comme des monopoles. Ces derniers réduisent l’offre en toute connaissance de cause. Ce n’est qu’avec les constructions d’aires ou autres instruments d’urbanisme qu’ils donnent une prime à l’investisseur : il peut construire de manière plus dense s’il fait par exemple un concours d’architecture ou remplit d’autres conditions. Les villes réduisent ainsi l’offre, à la manière d’un monopole, pour augmenter leurs bénéfices. Si les villes autorisaient en général une plus forte densité, elles ne pourraient pas autant dicter aux investisseurs ce qu’ils doivent faire qu’actuellement. Leur autorité serait réduite, mais la population urbaine pourrait en profiter, les logements seraient plus nombreux et moins chers, et les magasins auraient encore plus de clients.

Vous avez réalisé une étude sur le marché du logement genevois, qui on le sait est déjà très tendu. Qu’en a-t-il résulté ?

A la suite de la pénurie de logement des années 80, Genève a fortement régulé le marché du logement. Le canton fixe les prix des loyers après la construction, une vraie Genferei. Genève dispose aujourd’hui du pire parc de logements en Suisse en termes de qualité. Sans surprise, on n’a pratiquement plus investi dans les rénovations. En revanche, on a beaucoup construit sur des terrains verts. Ces logements arrivent enfin sur le marché, avec près de 20 ans de retard. Les investisseurs sont frileux, car il est trop compliqué de construire à Genève. Il n’est pas trop tard pour apprendre de cet exemple sur ce qu’il ne faut surtout pas faire.

Pourquoi les camps politiques ne parviennent-ils pas à se mettre d’accord sur certains objectifs ? Par exemple sur une plus grande densification des constructions dans les villes ou sur la réduction de la bureaucratie ?

Il s’agit de défendre des intérêts concrets. L’association des locataires ne porte pas bien son nom, elle devrait plutôt s’appeler association des anciens locataires. Elle ne représente que les locataires qui ont déjà un logement. Elle ne s’intéresse pas aux nouveaux locataires, aux jeunes et aux personnes mobiles. Ceux-ci ont intérêt à ce qu’il y ait plus d’offres de logements et plus de changements. Or, c’est précisément ce que l’association des locataires souhaite éviter. Ceux qui ont un logement doivent y rester. C’est pourquoi on veut réglementer toujours plus. Cela conduit à ce que nous finissions par n’avoir plus que des logements en propriété. Et nous perdons des opportunités.

Par exemple ?

Ces 30 dernières années, nous avons pu construire à grande échelle sur des sites industriels. Je me demande si les autorités le permettraient encore aujourd’hui. Nous devrions à nouveau autoriser davantage de changements dans les villes. Si l’on aime vivre dans une ville, c’est aussi parce que l’on est toujours surpris par les changements. Lorsque les surfaces de vente sont moins demandées, c’est une chance pour la nouveauté. Peut-être qu’à l’avenir, des bureaux seront créés dans les magasins fermés et des logements dans les bureaux.

Existe-t-il une ville qui fait mieux que les villes suisses en matière de politique du logement ?

Savez-vous quel pays ne connait pas de pénurie de logements ? Le Japon, qui dispose de zones de construction très flexibles. Une fois que l’on a obtenu une autorisation pour une utilisation industrielle, on peut aussi y aménager des bureaux ou des logements. L’utilisation ne doit simplement pas être plus incommodante que celle qui a été autorisée à l’origine. En Europe, il existe une zone pour chaque utilisation. C’est pourquoi nous avons ici beaucoup trop de surfaces industrielles. Même dans l’agglomération de Tokyo, qui continue de croître, les prix de l’immobilier pour les logements sont stables depuis 30 ans.

Cette interview est parue le 15 mars dernier dans la NZZ.