Swiss Prime Site : Monsieur Schellenbauer, en tant que chef économiste d’Avenir Suisse, vous abordez depuis un certain temps le «trilemme de l’aménagement du territoire suisse». Qu’entendez-vous par là ?
Patrik Schellenbauer : Les trois objectifs principaux de l’aménagement du territoire suisse sont tout simplement inconciliables, à savoir «freiner l’étalement urbain», «rendre accessible des logements à prix abordable» et «soutenir la croissance économique». Il y a un large consensus sur les trois, mais il y a aussi diverses zones de tension entre eux, et malheureusement les politiciens n’abordent pas suffisamment ces objectifs contradictoires. La croissance, par exemple, se traduit par une augmentation des revenus et de la demande de logements, mais l’espace est limité en Suisse. Si l’on construit – afin de maintenir les coûts de logement à un bas niveau – sur davantage de surfaces, cela conduit à un étalement urbain plus important. Si, par contre, on limite les terrains disponibles, la forte demande entraîne des coûts de logement plus élevés en raison de l’offre limitée. Inversement, si l’on voulait des loyers bas et moins de consommation foncière, il faudrait renoncer à la croissance et donc à la prospérité. Nous devons être plus ouverts face à de tels conflits d’intérêts.
N’y a-t-il donc pas d’issue ?
Bien sûr, en principe, la solution serait simple : il s’agit de la densification.
«Densification des constructions» est un sujet sensible pour beaucoup de Suissesses et de Suisses…..
Oui, et en même temps, c’est un mot magique pour de nombreux planificateurs et politiciens. Il existe de nombreux exemples réussis de mesures de densification de haute qualité – construction de sites attrayants, reconversion de friches industrielles, remplacement de bâtiments anciens avec des taux d’utilisation plus élevés. Néanmoins, nous sommes loin d’une densité réelle en Suisse. Les quartiers du centre comparables sont deux à trois fois plus densément construits à Paris que dans la ville de Zurich, comme le montre l’étude «Städtische Dichte» d’Avenir Suisse. Autre exemple : on pourrait accueillir la Suisse entière avec ses 8,25 millions d’habitants sur le territoire du canton de Zurich. A ce moment-là, la densité de population serait semblable à celle du Grand Londres. Et même ainsi, il y a beaucoup de parcs et de quartiers de maisons individuelles.
Quelles seraient les conséquences d’une densification ?
Moins de trafic pendulaire, moins de coûts relatifs aux infrastructures, une productivité plus élevée, plus d’innovation et plus de nature en périphérie. La densité urbaine présente de nombreux avantages, mais le plus important est que la créativité s’épanouit principalement dans les espaces urbains. Et l’innovation est la base de la prospérité et d’une bonne qualité de vie.
Un exemple de densification réussie à Zurich : Stadelhofer Passage (1980-1984) de l’architecte Ernst Gisel.(Photo Swiss Prime Site)
Comment expliquez-vous que la Suisse soit si peu densifiée, si cela n’a que des avantages ?
La Suisse est de plus en plus urbanisée, et bientôt 80% de la population suisse vivra dans les villes et leurs agglomérations. En outre, l’aménagement du territoire est une compétence cantonale – la vue d’ensemble n’a que peu d’importance. Enfin, l’âme de nombreuses Suissesses et de nombreux Suisses reste encore rurale. C’est la nostalgie de l’idylle rurale qui caractérise beaucoup de gens, même dans les centres villes. C’est pourquoi nous n’aimons pas la densité. Mais vous ne pouvez pas vouloir être une petite métropole, «downtown Switzerland» et en même temps avoir une maison avec un cabanon de jardin. A cela s’ajoute le réflexe NIMBY («not in my backyard») : même ceux qui sont favorables à une densité plus élevée disent dans des cas concrets : pas dans mon jardin, ne densifier pas sous mon nez, ici ce n’est pas adéquat. Malheureusement, cette attitude est très répandue.
Comment les politiciens pourraient-ils contribuer à résoudre ce trilemme de l’aménagement du territoire ?
Tout d’abord, un aménagement du territoire global et la réglementation des constructions sont pertinents, même d’un point de vue libéral. Cependant, la planification et la réglementation sont souvent trop rigides et entravent parfois la densification et l’utilisation judicieuse des conditions de la Suisse. Il faut plus de liberté pour les propriétaires et les maîtres d’ouvrage, par exemple en assouplissant les règles d’utilisation maximale et des dispositions relatives à la construction. L’incitation à construire de manière plus dense découle automatiquement du prix élevé des terrains.
Pour aller droit au but : votre recette, c’est la déréglementation. Mais il n’y a pas de majorité pour cela.
Une taxe modérée sur la valeur ajoutée en cas de déclassements pourrait aider à créer un consensus, si elle est utilisée pour valoriser un quartier. Nous devons aussi rompre avec les schémas de pensée traditionnels. Au Japon, par exemple, les utilisations autorisées dans une zone donnée sont basées sur des valeurs d’émission maximales. Celui qui prouve qu’il ne les dépasse pas peut, par exemple, bâtir un projet commercial dans une zone résidentielle ou vice versa.
Qu’est-ce que cela pourrait signifier pour la Suisse ?
En Suisse, les zones habitables sont depuis longtemps plus rares que les surfaces commerciales : les loyers des appartements augmentent, tandis que les loyers des bureaux stagnent ou diminuent. Mais la transformation flexible de bureaux ou de surfaces commerciales en zone habitable n’est guère possible dans un système de zones rigide. L’idée de classement des zones remonte à une époque où l’industrie et le commerce étaient bruyants et odorants, ce qui explique pourquoi le logement et le travail étaient séparés au niveau spatial. Il a donc servi à protéger la population. Aujourd’hui, cela fait plus de mal que de bien. Depuis longtemps, nous sommes devenus une société de services et de la connaissance. Il n’y a plus de hauts fourneaux fumants ou de cheminées d’usine.
Vous préférez donc la construction mixte aux zones séparées ?
Oui. Si plus aucun logement ne peut être construit dans les villes, la croissance démographique est automatiquement dirigée vers les agglomérations et les périphéries. Les gens pendulent pour se rendre au travail et les villes s’étendent de plus en plus. Cependant, le trafic pendulaire nuit à la qualité de vie. Si nous densifions les villes dans des proportions acceptables, plus de gens pourront vivre là où ils travaillent. De plus, ils disposeront de davantage de temps libre grâce à des distances plus courtes pour se rendre à leur travail.
Et que pensez-vous de la densification des nouveaux quartiers en périphérie des villes ?
Les agglomérations offrent le plus grand potentiel de densification. Il faut développer des stratégies pour transformer la zone entre la périphérie et la ville. Un exemple intéressant à cet égard est la vallée de la Limmat. Au lieu des chiffres actuels d’utilisation maximale, les communes ou les cantons des zones centrales (par exemple autour des «hub» de transport public) pourraient prescrire des chiffres d’utilisation minimale. Ce serait un changement des règles radical.
Des efforts sont faits pour réduire la circulation des pendulaires. Le travail à domicile est encouragé de tous les côtés.
Cet exemple montre les conséquences d’une réglementation discutable : des places de travail ne peuvent pas être créées dans les zones résidentielles en vertu de la loi sur les plans d’affectation, de sorte que les gens pendulent, avec les embouteillages sur la route, mais aussi dans les transports publics. Maintenant, le travail à domicile est promu pour empêcher les pics de trafic. Votre poste de travail est ainsi directement à votre domicile. On se demande s’il ne vaudrait pas mieux autoriser les bureaux dans les zones résidentielles. D’ailleurs, le bureau à domicile n’a pas seulement des avantages. La culture d’entreprise exige de l’interaction entre les employés.
Une grande partie des investissements dans la construction ne sont pas réalisés par le secteur public, mais par des investisseurs institutionnels, des sociétés immobilières et des particuliers. Quelle pourrait être leur contribution à un aménagement du territoire positif ?
Les acteurs privés devraient avoir le courage de proposer des concepts novateurs et créatifs qui répondent à l’évolution des besoins. J’ai récemment prononcé un discours lors de la pose de la première pierre du projet «Yond» de Swiss Prime Site à Zurich. J’ai expliqué que ce projet incarne une idée radicalement nouvelle du bureau. Un utilisateur y loue un bureau et non pas un espace. Il peut ensuite le concevoir et le gérer selon ses besoins – très flexibles et sans coûts d’adaptation élevés : il peut y faire une mezzanine ou jouer avec des éléments créatifs (p.ex. un petit auditorium). Cela correspond tout à fait à la demande actuelle de flexibilité des milléniaux en tant qu’entrepreneur de start-up.
La flexibilité n’est pas le point fort de l’immobilier classique – elle est immobile, comme son nom l’indique.
Cela ne doit pas forcément être le cas. Aujourd’hui encore, en Suisse, les gens ont tendance à construire de manière conventionnelle et pour une très longue durée de vie : des matériaux solides et durables. Mais s’agit-il d’un concept d’avenir ? Les milléniaux veulent vivre de manière plus flexible et créative que ne le permet le produit standard «appartement de 4,5 pièces». Dans un cas, ils auront besoin de beaucoup d’espace, puis uniquement d’un lit pour dormir, c’est pourquoi ils louent un endroit pour rester dans une autre ville. Avec les nouvelles formes de travail numériques, les besoins en matière de logement vont aussi changer radicalement. Ceux qui jouent un rôle de pionnier créent d’énormes opportunités de marché. Il existe cependant de nombreux règlements qui vont dans le sens contraire. Les lois sur la construction doivent également s’adapter à l’ère numérique.
De la flexibilité également pour les locataires ?
Bien sûr, la Suisse est toujours un pays de locataires, la majorité des gens ne vivent pas dans leurs propres murs. Mais, certaines erreurs ont été commises à ce niveau-là depuis un certain temps.
Que voulez-vous dire ?
Les loyers représentent près de 20 % de notre produit national, ce qui montre son importance. Je considère que le droit du bail actuel est l’une des réglementations les plus nuisibles en Suisse. Selon l’idée fondamentale de la loi, les loyers devraient être basés sur les prix historiques des terrains et les coûts de construction, mais la demande croissante de logements ne devrait pas jouer un rôle. En remplacement du marché affaibli, l’évolution des loyers a été juridiquement liée aux taux d’intérêt.
C’est logique, car des taux d’intérêt moins élevés se traduisent par des coûts moins élevés pour le propriétaire.
Mais le parc immobilier ne change pas à court terme avec les taux d’intérêt. Ce lien avec le taux d’intérêt ne suit pas une logique économique, mais juridique. Parce qu’elle donne de fausses incitations, elle conduit à des pertes élevées pour chacun d’entre nous, et elle n’est pas non plus «juste». Si les loyers sont plafonnés, cela se termine inévitablement par un rationnement. Les règlements d’occupation des logements d’utilité publique sont maintenant ce que les marques de produits alimentaires étaient autrefois..
Mais si la demande à elle seule déterminait le niveau des loyers, ne seraient-ils pas beaucoup plus élevés ?
Non, au contraire, les loyers seraient inférieurs aux nouveaux loyers d’aujourd’hui, car le parc de logements serait mieux utilisé et l’offre élargie. Ce que nous voyons aujourd’hui est un phénomène classique du phénomène de l’insider-outsider. Toute personne qui loue un appartement a bénéficié d’une baisse des loyers en raison de la baisse des taux d’intérêt, bien que l’espace de logement soit devenu plus rare. Par conséquent, personne ne veut résilier un bail à long terme sur un emplacement convoité (principalement dans les villes) s’il n’y est pas obligé. Pendant ce temps, la petite proportion d’appartements qui deviennent disponibles répond à la forte demande des nouveaux arrivants. Cela conduit à des loyers excessifs dans la partie libre du marché.
Quel est le problème avec cela ?
Le fossé entre les insiders (locataires résidents de longue date) et les outsiders (immigrants, ménages mobiles, jeunes familles) s’élargit de plus en plus. Mais il ne s’agit là «que» d’une injustice. Le «gâteau de la prospérité» dans son ensemble diminue également, en partie parce que la mobilité diminue. Beaucoup de locataires vivent dans des appartements inadaptés, car un déménagement les pénaliserait. Le fait que certaines personnes sous-louent maintenant leurs appartements par Airbnb est l’un des symptômes visibles de cet état de fait.
Que pourrait-on faire pour mieux organiser le marché du logement ?
Nous envisageons un marché avec des périodes de location de durées variables, similaire au marché des hypothèques à taux fixe avec des durées variables. Il y aurait un prix pour des contrats de bail de 2 ans, de 5 ans, etc. Pendant cette période, le loyer serait fixe ou échelonné. Cela protège les locataires contre les abus. De cette façon, un marché du logement fonctionnel pourrait émerger sans les phénomènes négatifs décrits, au bénéfice de chacun.
Quels seraient les avantages pour les propriétaires ?
Actuellement, les anciens locataires reçoivent une rente au sens économique du terme, bien qu’ils ne soient pas propriétaires du bien foncier utilisé. Beaucoup se comportent et se sentent donc comme des propriétaires, comme le montre l’exemple d’Airbnb. L’homo oeconomicus est toujours présent.
Vous êtes donc favorable à une dérégulation ?
Nous ne sommes pas en faveur d’une dérégulation complète, mais il existe de bien meilleures solutions pour organiser le marché du logement tout en protégeant les locataires. Quoi qu’il en soit, le marché du logement doit être déréglementé avec plus de fondamentaux d’une économie de marché.
Cette interview a été publiée sur le site Internet de Swiss Prime Site. Reproduit avec l’aimable autorisation de la rédaction.
