Per il fisco, i patrimoni immobiliari sono oggetto del desiderio. Anche nascosti dietro alte siepi, sfuggono raramente allo sguardo delle autorità fiscali. Non a caso, il «focatico», la tassa sul focolare, era una delle più diffuse nell’Europa medievale. Allora era più semplice contare i focolari piuttosto che le persone. Oggi lo Stato ha molti altri strumenti fiscali a sua disposizione, ma continua a considerare gli immobili come base per tasse e imposte. Queste vanno dai permessi di costruzione fino alle imposte sugli utili immobiliari o alla tassazione del valore locativo.
Forte aumento delle entrate dal 2001
Dopo i continui aumenti di prezzo degli ultimi anni, che importanza hanno queste diverse imposte per le finanze pubbliche? Con i rari dati a disposizione in Svizzera non si può rispondere direttamente a questa domanda. Informazioni sulle entrate dovute al valore locativo sono disponibili soltanto sporadicamente. Partendo però da alcune ipotesi realistiche (un tasso medio marginale dell’imposta sul reddito pari al 25 % e un valore fiscale delle proprietà del 70 % del valore di mercato), i proventi fiscali da proprietà immobiliari avrebbero raggiunto i nove miliardi di franchi nel 2011 (vedi grafico). Di questi, quattro miliardi provengono dalla tassazione del valore locativo.
Dal 2001 le entrate fiscali sono raddoppiate in termini reali, mentre i ricavi dalla tassazione del valore locativo sono addirittura quadruplicati. Palese la differenza rispetto alla prima metà degli anni 1990 quando la Svizzera attraversò una grave crisi immobiliare, accompagnata da un aumento repentino dei tassi ipotecari. Per la maggioranza dei proprietari, la deduzione del tasso ipotecario superò per qualche anno il valore locativo.
Vent’anni dopo, la situazione è cambiata radicalmente. I tassi dei mutui sono diminuiti in modo drastico. Di conseguenza, i proprietari svizzeri pagavano nel 2011 dieci miliardi in tassi d’interesse ipotecari, una cifra significativamente inferiore ai 29 miliardi (attualizzati) spesi nel 1991. I redditi locativi delle famiglie sono invece passati da 30 a 37 miliardi di franchi.
La buona situazione del mercato immobiliare ha contribuito anche al rendimento di altre imposte immobiliari. Infatti, diciotto cantoni prevedono un’imposta sul trapasso di proprietà. Nell’insieme gli introiti dalle imposte sulla proprietà e sulle transazioni sono aumentati del 50 % in termini reali dal 2001.
I salari sono più importanti degli affitti
Potrebbero le finanze pubbliche far fronte a un calo del prezzo degli immobili? Per i proprietari, un forte aumento dei tassi ipotecari verrebbe attenuato da una diminuzione delle tasse. Questo causerebbe sì un peggioramento delle finanze pubbliche. Ma come mostra il grafico, le entrate relative all’immobiliare rappresentano ancora «solo» il 7 % del gettito fiscale complessivo.
Questa percentuale piuttosto bassa non è indice di una tassazione particolarmente favorevole all’investimento immobiliare. È piuttosto il riflesso che i redditi immobiliari sono di importanza secondaria rispetto ai salari – e questo nonostante la presunta «scarsità» del suolo e la limitata disponibilità di terreni edificabili. L’economia del ventunesimo secolo non ha molto a che vedere con quella del Medioevo. Grazie all’aumento della produttività, sono oggi i salari a rappresentare la parte più importante della creazione di valore, non gli affitti. L’andamento del mercato del lavoro riamane quindi notevolmente più importante per le finanze pubbliche rispetto a quello del mercato immobiliare.
Una versione di questo articolo è apparsa su NZZ Domizil del 16 agosto 2013. Per gentile concessione della Neue Zürcher Zeitung.
